Entretien du logement: ce que le propriétaire doit prendre en charge légalement

En Côte d'Ivoire, la question des réparations est l'une des sources de litige les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Le toit qui fuit, la canalisation bouchée, le plafond qui s'effondre — qui doit payer ? La loi répond clairement à cette question, mais elle est souvent ignorée des deux côtés. Beaucoup de propriétaires refusent des réparations qui leur incombent légalement, et beaucoup de locataires paient des travaux qu'ils n'auraient pas dû prendre en charge.

Le cadre applicable est le Code de la Construction et de l'Habitat (Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019), aux articles 431 et suivants, complété par les articles 1754 et 1755 du Code civil.

Ce que le propriétaire doit obligatoirement prendre en charge

La loi impose au bailleur de réaliser à ses frais toutes les grosses réparations. Ce sont les travaux qui touchent à la structure, aux éléments porteurs et aux installations essentielles du logement. La liste légale comprend notamment :

les murs porteurs ou de soutènement, les voûtes, les toitures et charpentes, les poutres, les murs de clôture, les canalisations et fosses d'aisance, les puisards, les installations encastrées (plomberie, électricité intégrée dans les murs), les ascenseurs et escaliers, les planchers, la vétusté générale de l'immeuble, le ravalement des façades, et tous travaux rendus nécessaires par un cas de force majeure — inondation, tempête, effondrement accidentel.

Cette liste n'est pas exhaustive mais elle couvre les éléments les plus courants. Le principe général est simple : tout ce qui touche au gros œuvre, à la structure du bâtiment et aux équipements encastrés ou communs est à la charge du propriétaire.

Ce qui reste à la charge du locataire

Le locataire prend en charge les réparations d'entretien courant, aussi appelées réparations locatives. Ce sont les petits travaux liés à l'usage normal du logement : entretien des équipements mis à disposition, remplacement des joints, petites réparations de robinetterie, entretien des revêtements de sol, nettoyage des canalisations accessibles, remplacement des ampoules et des petits éléments électriques accessibles.

Le principe qui guide cette répartition est que le locataire est tenu d'utiliser le bien en bon père de famille et de le restituer dans l'état où il l'a reçu à la fin du bail. Les dégradations causées par un mauvais usage ou un défaut d'entretien courant sont à sa charge.

Mais il y a une limite importante : aucune réparation locative n'est à la charge du locataire si elle est due à la vétusté ou à un cas de force majeure. En clair, si la robinetterie est défaillante parce qu'elle est ancienne et usée — et non parce que le locataire l'a endommagée — c'est le propriétaire qui doit intervenir.

La règle sur la faute du locataire

Il existe une exception à l'obligation du propriétaire de faire les grosses réparations : si ces réparations sont rendues nécessaires par la faute du locataire, le propriétaire en est dispensé.

Par exemple, si une canalisation éclate parce que le locataire a jeté des objets inappropriés dans les canalisations, ou si une installation électrique est endommagée par une mauvaise manipulation répétée, la réparation peut incomber au locataire. En cas de litige, c'est au propriétaire de prouver la faute du locataire — la charge de la preuve lui appartient.

Ce que le locataire peut faire si le propriétaire refuse d'intervenir

C'est le point le plus pratique et le moins connu : la loi ne laisse pas le locataire sans recours face à un propriétaire qui refuse d'effectuer des grosses réparations lui incombant.

La première démarche est d'adresser une mise en demeure écrite au propriétaire, en lui rappelant ses obligations légales et en fixant un délai raisonnable pour intervenir. Cette mise en demeure doit être envoyée par voie de commissaire de justice ou par lettre remise contre décharge pour en conserver une preuve.

Si le propriétaire ne réagit pas dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour obtenir une décision ordonnant les travaux. Il peut également demander à faire réaliser les réparations lui-même aux frais du propriétaire, sur autorisation du juge. Dans ce cas, le montant des travaux est ensuite déduit des loyers ou remboursé par le propriétaire selon ce que le juge ordonne.

Cette procédure est prévue explicitement par le Code de la Construction et de l'Habitat. Un locataire qui subit un logement dégradé par des travaux non réalisés dispose donc d'un recours réel — à condition de documenter la situation et de suivre la procédure légale.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire pendant la durée du bail

Un point moins connu mais important : pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas effectuer de modifications sur le logement loué sans l'accord exprès du locataire. Cela signifie qu'il ne peut pas, de son propre chef, changer la configuration des pièces, ajouter ou supprimer des équipements, ou engager des travaux qui perturbent la jouissance du locataire — même si ces travaux lui bénéficieraient à terme.

Si des travaux doivent être réalisés par le propriétaire pendant la durée du bail, ils doivent être notifiés au locataire et, selon leur nature et leur durée, peuvent ouvrir droit à une réduction de loyer.

Consigner les désaccords par écrit

Qu'il s'agisse d'un propriétaire qui refuse d'intervenir ou d'un litige sur la nature des travaux, la règle est toujours la même : tout doit être consigné par écrit. Un simple échange verbal, même téléphonique, ne constitue pas une preuve recevable en cas de procédure judiciaire.

L'état des lieux d'entrée, correctement réalisé et signé, est le document de référence pour toute la durée du bail. Il permet de distinguer les dégradations antérieures à l'entrée du locataire de celles survenues pendant la location. Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le locataire a reçu les lieux en bon état — ce qui le désavantage en cas de litige à la sortie.

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